Regulační plány představují velmi podrobnou úpravu toho, jak to má v území vypadat. V některých případech mohou dokonce nahrazovat územní rozhodnutí. Vydávají se jako opatření obecné povahy a proces jejich pořizování se podobá tomu u územního plánu.  Právní úpravu regulačních plánů najdeme v zákoně č. 183/2006 Sb., stavební zákon (dále jen „stavební zákon“) a ve vyhlášce č. 500/2006 Sb.

Pokud obec dá do svého územního plánu pro určitou lokalitu podmínku vydání regulačního plánu, nesmí se tam až do doby jeho vydání stavět. Území je tedy po určitou dobu „ochráněno“ před nežádoucím využitím. Regulační plán ale nesmí omezovat výstavbu po řadu let, takový zásah do vlastnického práva by byl nepřiměřený.

Klady a zápory regulačního plánu na žádost

Stěžejní výhodu regulačního plánu na žádost obce často vidí v tom, že tento regulační plán financuje investor, který zajišťuje zpracování návrhu a promítá do něj výrazně svoje představy. Obci se tak může stát, že bude muset schválit návrh v podobě, která není ideální z hlediska jejích zájmů. Proto musí obce dbát na to, aby už v územním plánu bylo obsaženo dostatečně dobré zadání plánu regulačního.

Další výhodou regulačního plánu je, že se s jedině s ním dá spojit uzavření „pravé“ plánovací smlouvy o budování a financování veřejné infrastruktury ve smyslu § 66 stavebního zákona (včetně občanského vybavení nebo veřejných prostranství).

Nevýhodou regulačního plánu na žádost je krátká lhůta, ve které musí být regulační plán vydán. Předloží-li investor obci bezvadný návrh a jeho přílohy, mají zastupitelé pouhý rok na to, aby regulační plán schválili. Když k jeho vydání nedojde, podmínka regulačního plánu „padá“ a území je regulováno pouze skrze územní plán. Pokud obce chce, aby byla výstavba v území podmíněna uzavřením plánovací smlouvy, měla by to mít od počátku na zřeteli a včas o jejím obsahu vyjednávat (plánovací smlouva je podle stávající právní úpravy smlouvou soukromoprávní).

Jak se regulační plán pořizuje

Na začátku procesu připraví investor se svých architektem návrh regulačního plánu podle zadání obsaženém v územním plánu.

Žádost o vydání regulačního plánu musí být doplněna:

  • stanovisky dotčených orgánů;
  • návrhem regulačního plánu upraveným na základě stanovisek dotčených orgánů,
  • vyhodnocením souladu návrhu regulačního plánu se zadáním;
  • údaji o vlivu záměru na území a o jeho nárocích na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu a vyjádření vlastníků této infrastruktury;
  • doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo smlouvu o právu provést stavbu anebo souhlas vlastníků pozemků a staveb v řešené ploše nebo dohodu o parcelaci (leda by šlo pozemky vyvlastnit nebo směnit);
  • návrh plánovací smlouvy; v případě, že záměr klade nové nároky pouze na veřejnou dopravní nebo technickou infrastrukturu nebo na veřejná prostranství, může žadatel místo návrhu plánovací smlouvy doložit smlouvy s příslušnými vlastníky veřejné dopravní nebo technické infrastruktury, které zajistí vybudování nebo úpravu této infrastruktury v rozsahu a čase potřebném pro uskutečnění záměru, a smlouvu s obcí o vybudování veřejných prostranství.

Následně je úkolem pořizovatele posoudit úplnost podané žádosti, vzájemný soulad předložených stanovisek a zajistit řešení případných rozporů. Pořizovatel také předkládá návrh plánovací smlouvy příslušnému zastupitelstvu ke schválení. Obsah plánovací smlouvy také stanoví Vyhláška, a to v příloze č. 13.

Veřejné projednání, námitky a připomínky

K návrhu regulačního plánu, o kterém se vede veřejné projednání, mohou nejpozději do 7 dnů ode dne veřejného projednání všichni uplatnit k návrhu regulačního plánu připomínky. Ti, kdo by byli účastníky územního řízení podle § 85 odst. 1 a 2 stavebního zákona mohou uplatnit námitky, ve kterých musí uvést odůvodnění, údaje podle katastru nemovitostí dokladující dotčená práva a vymezit území dotčené námitkou. Dotčené orgány uplatní ve stejné lhůtě k návrhu stanoviska.

Obce mohou ze svého postavení vlastníka, resp. samosprávy mimo veřejnoprávní působení uplatňovat k návrhu regulačního plánu námitky a připomínky.

Po veřejném projednání pořizovatel ve spolupráci s určeným zastupitelem vyhodnotí výsledky projednání, zpracuje s ohledem na veřejné zájmy návrh rozhodnutí o námitkách a návrh vyhodnocení připomínek. Návrhy doručí dotčeným orgánům a vyzve je, aby k nim ve lhůtě 30 dnů od obdržení uplatnily stanoviska (jinak se má za to, že souhlasí).

Následně zastupitelé mohou regulační plán vydat.

Platnost regulačního plánu na žádost

Regulační plán na žádost platí obecně po 3 roky, v některých případech může platit i 5 let (a v době platnosti může být doba platnosti i prodloužena). Platnosti nepozbývá, jestliže bylo v dané lhůtě vydáno příslušné rozhodnutí podle stavebního zákona nebo uzavřena veřejnoprávní smlouva anebo se započalo s využitím území pro stanovený účel.

Regulační plány je možné i změnit, stavební zákon upravuje také zkrácený proces změn. Upozorňujeme, že i na vynucenou změnu regulačního plánu (z důvodu změny nadřízené územně plánovací dokumentace) se vztahují ustanovení o náhradách za změny v území (náhrady za nemožnost realizovat developerský záměr) podle § 102 stavebního zákona.