Pořízení územního plánu je výkonem samostatné působnosti obce. Je tedy na rozhodnutí zastupitelstva obce, aby z množství v úvahu připadajících způsobů využití území, které odpovídají zákonným kritériím, vybralo určité řešení. Do tohoto výběru, pokud nevybočí ze zákonného rámce, není oprávněn nikdo jakkoli zasahovat. V rozsudku ze dne 28. 3. 2008, č. j. 2 Ao 1/2008-51, Nejvyššího správního soudu (NSS) se uvádí, že „z žádné zákonné normy či normy práva ústavního nelze dovodit existenci subjektivního práva vlastníka nemovitosti, aby v rámci územně plánovací dokumentace byla tato nemovitost zahrnuta do určitého konkrétního způsobu využití….“.

Na druhou stranu změny územního plánu musejí probíhat v souladu se zákonem stanovenými pravidly. Pokud vyvstane potřeba územní plán změnit, mělo by se tak dít po zhodnocení stávající situace, zvážení alternativ a zhodnocení dopadů navrhovaného řešení v širších souvislostech a za účasti veřejnosti, která o to projeví zájem.

Veškerá omezení vlastnického práva a jiných věcných práv z něho vyplývajících musejí mít ústavně legitimní a o zákonné cíle opřené důvody, být činěna jen v nezbytně nutné míře a nejšetrnějším ze způsobů vedoucích ještě rozumně k zamýšlenému cíli (viz usnesení rozšířeného senátu NSS sp. zn. 1 Ao 1/2009 ze dne 21. 7. 2009).

Náhrada za omezení vlastnického práva

V souvislosti se změnou územního plánu může nastat situace, kdy pozemky dříve určené pro zastavění označí nový územní plán kupř. jako plochu veřejné zeleně. Taková změna územního plánu by pro vlastníka znamenala, že svůj pozemek nebude moci využít např. pro stavbu rodinného domu, což se logicky projeví i na hodnotě takového pozemku.

Z výše uvedených důvodů včlenil zákonodárce do stavebního zákona i ustanovení § 102. S ohledem na změny související s územním plánem je pak relevantní především odst. 2 daného ustanovení, podle kterého „vlastníkovi pozemku, kterému vznikla prokazatelná majetková újma v důsledku zrušení určení pozemku k zastavění na základě změny územního plánu nebo vydáním nového územního plánu, náleží náhrada vynaložených nákladů na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku, na projektovou přípravu výstavby nebo v souvislosti se snížením hodnoty pozemku, který slouží k zajištění závazku […].

Náhrada je koncipována jako za tzv. zmařenou investici v případě, kdy se zastavitelný pozemek změní v důsledku změny územního plánu v nezastavitelný. Náhrada se pak stanoví jako výše investic vynaložených vlastníkem pozemku do přípravy záměru, ale pouze v obvyklé výši. V případě sporu ohledně výše náhrady rozhodne o konkrétní částce na návrh některé ze stran soud.

Nutno zdůraznit, že § 102 odst. 3 stavebního zákona vylučuje placení náhrady tam, kde vlastník pozemku sám změnu využití pozemku navrhl, nebo pokud po delší dobu stavět mohl, ale této možnosti nevyužil: „náhrada vlastníkovi nebo oprávněnému nenáleží, jestliže k uvedenému zrušení došlo na základě jeho návrhu nebo po uplynutí 5 let od nabytí účinnosti územního plánu nebo jeho změny […].“

Na druhou stranu ustanovení o uplynutí lhůty 5 let se neuplatní, pokud v této lhůtě:

  • nabylo účinnosti rozhodnutí o umístění stavby nebo územní souhlas pro stavbu, pro kterou bylo zastavění uvedenou územně plánovací dokumentací určeno a toto rozhodnutí nebo souhlas je platné, nebo
  • před uplynutím lhůty 5 let byla uzavřena veřejnoprávní smlouva nahrazující územní rozhodnutí a tato veřejnoprávní smlouva je účinná.

V souvislosti s plánovanou změnou územního plánu je tedy vhodné se dopředu zabývat otázkou, zda obci hrozí, že bude muset některému z vlastníků vyplatit náhradu za omezení vlastnického práva. Zde hraje podstatnou roli především stanovené pětileté období.

Náhrada v jiných než stavebním zákonem vymezených případech

Je nutno konstatovat, že náhrada škody (příp. jiné újmy) může vlastníkovi pozemku, který byl omezen ve svém vlastnickém právu nad určitou spravedlivou míru, náležet také v jiných případech. Judikatura Nejvyššího správního soudu i Nejvyššího soudu dovodila, že pokud dojde k zásahu do vlastnického práva a tento přesáhne míru, kterou je vlastník povinen snášet (zejména pokud dojde k dotčení podstaty vlastnického práva), je také nutné vlastníkovi přiznat náhradu způsobené újmy, i pokud zákon přímo náhradu nestanovuje.[1]

Závěr

Obec musí vždy pamatovat na hájení veřejného zájmu, hospodárného využití svého majetku a ochranu zájmu svých obyvatel (§ 2 odst. 2 zákona o obcích). V případě změny územního plánu je někdy nelehké vybalancovat uvedené cíle. Potřeba hájit veřejný zájem může odůvodňovat také změnu využití pozemku ze zastavitelného na nezastavitelný. Pokud ovšem hrozí, že se z obecního rozpočtu budou vypláceny náhrady za omezení vlastnického práva, musí být obec schopna dobře odůvodnit, proč je nutné u pozemků, které jednou byly v územním plánu určeny jako zastavitelné, toto určení změnit.

Poznámky:

[1] Viz usnesení rozšířeného senátu NSS ze dne 21. 7. 2009, č.j. 1 Ao 1/2009-120 a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2015, sp. zn. 25 Cdo 3444/2013. K bližšímu rozboru srov. Coufalík, P.: Omezení vlastnického práva ochrannými pásmy a územními plány v aktuální judikatuře Nejvyššího soudu. Právní rozhledy 13-14/2016.