Obce se stále potýkají s tím, že nemáme dostatečnou právní úpravu, která by usnadnila obcím uzavírat smlouvy se stavebníky o financování veřejné infrastruktury. Proto se snaží tento nedostatek překlenout například skrze obecně závazné vyhlášky zavádějící poplatek za zhodnocení pozemku možností připojení na stavbu vodovodu nebo kanalizace (dále jen „Poplatek“).

Co je stavební pozemek?

Problematiku řeší § 10c zákona č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích (dále jen „ZoMP“). Podle tohoto ustanovení platí Poplatek vlastník stavebního pozemku zhodnoceného možností připojení na obcí vybudovanou stavbu vodovodu nebo kanalizace. Má-li k tomuto stavebnímu pozemku vlastnické právo více subjektů, jsou povinny platit poplatek společně a nerozdílně.

Základním problémem tedy je, co se rozumí stavebním pozemkem. ZoMP zde odkazuje na zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále jen „zákon o oceňování“). Jde sice jen o poznámku pod čarou, která není závazná, ale lze se zřejmě řídit definicí stavebního pozemku obsažnou v zákoně o oceňování.

Ten v § 9 definuje stavební pozemek následovně:

Stavební pozemky se pro účely oceňování dále člení na

 a) nezastavěné pozemky,

1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří,

2. evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí nebo územním souhlasem určeny k zastavění,

3. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, v jednotném funkčním celku. Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří,

4. evidované v katastru nemovitostí s právem stavby,

b) zastavěné pozemky,

1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří,

2. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny,

c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.

Taková definice je pro obce přitěžující, protože řada pozemků, které budou reálně zhodnoceny výstavbou inženýrských sítí, není v době vydání OZV stavebními pozemky ve smyslu definice zákona o oceňování majetku a jejich majitelé, ač by získali možnost napojení se na kanalizaci či vodovod, by nemuseli nic hradit a získali by výhodu na úkor obecního rozpočtu v okamžiku, kdy by se jejich pozemky stavebními staly, přičemž nejde o zanedbatelné částky.

Výkladem pojmu stavební pozemek podle zákona o oceňování se zabýval Nejvyšší soud:

„Dovolateli je na místě dát za pravdu, že uvedený právní závěr odvolacího soudu není v souladu s ustálenou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu, z níž plyne, že okolnost, že oceňovaný pozemek, který je platným územním plánem evidován jako stavební (zde jako „průmyslová plocha“), není subsumovatelný do kategorie pozemků zastavěných, není sama o sobě důvodem, aby neobstálo jeho vyhodnocení jako pozemku stavebního ve smyslu § 9 zákona č. 151/1997 Sb., zákona o oceňování majetku (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 11. 2014, sp. zn. 28 Cdo 1505/2014). Jinak řečeno při ocenění pozemků podle § 9 cit. zákona je v zásadě třeba vyjít z toho, jaké je jejich určení stanovené účinným územním plánem, a nikoliv z toho, jakým způsobem jsou pozemky fakticky užívány, zda již ohledně nich bylo vydáno územní rozhodnutí nebo regulační plán, ani z toho, jaký stav jejich užívání je zapsán v katastru nemovitostí. Jestliže odvolací soud uzavřel, že funkční určení pozemků stanovené platným územním plánem je irelevantní, jeho právní závěr tedy neobstojí. Územní plán je totiž závazným podkladem pro vydání následného regulačního plánu a územního rozhodnutí (§ 43 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona). Dlužno dodat, že výše uvedené nevylučuje, že obvyklá cena předmětných pozemků bude stanovena i s přihlédnutím k dalším skutečnostem, které ohledně předmětných pozemků vyjdou najevo, mimo jiné i vzhledem k tomu, zda právní nebo jiné reálně existující překážky brání jejich využití dle účinného územního plánu.“ (Usnesení NS ze dne 10. 7. 2019, č.j. 20 Cdo 1711/2019).

Tento výklad je ale provedený „ve prospěch vlastníka“, a proto by u Ústavního soudu nemusela obstát OZV, která by definovala stavební pozemky s odkazem na tento judikát a přitom by zaváděla pro vlastníka novou poplatkovou povinnost. Jak by to tedy obce měly udělat, jestliže budují kanalizaci v lokalitách, kde jsou zatím jen zastavitelné plochy (tj. nikoli stavební pozemky s vydanými „povoleními“, kde je možno už přistoupit k realizaci výstavby)?

Domníváme se, že by OZV mohla být koncipována tak, že by se poplatek týkal nejen pozemků aktuálně stavebních, ale také těch, které se po vydání vyhlášky teprve stanou stavebními podle jazykového výkladu zákona o oceňování, tj. by jednotlivým vlastníkům vznikala poplatková povinnost postupně s tím, jak by získávali potřebná správní rozhodnutí a realizovali výstavbu. Vlastníci tedy by tedy byli zatížení poplatkem skutečně až tehdy, kdy se jejich pozemek reálně stane stavebním.

Pokud by se OZV měla týkat skutečně jen pozemků, které jsou v okamžiku vydání stavebními ve smyslu zákona o oceňování, docházelo by k mnoha nespravedlnostem – jednak k diskriminaci vlastníků, která by nebyla odůvodněná, a jednak k poškození obecního majetku, kdy by na úkor obecního rozpočtu mnozí vlastníci získali výhodu a majetkový prospěch. Přesto lze tetno názor dohledat na webu ministesterstav financí, kde se uvádí:

„Z výše uvedeného vyplývá, že poplatek za zhodnocení stavebního pozemku má charakter tzv. „jednorázového“ poplatku. Pozemek, který je předmětem zpoplatnění, musí být v kalendářním roce, ve kterém nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí nebo nabyl právních účinků kolaudační souhlas, pozemkem stavebním. Pokud by tomu tak nebylo, nelze vlastníky takových pozemků v následujících letech zatížit poplatkem za zhodnocení stavebního pozemku, jelikož v těchto případech nelze aplikovat obecně závaznou vyhlášku obce.“[1]

S tímto závěrem nesouhlasíme a přikláníme se k tomu, že nejvhodnější je vydat OZV s tím, že poplatková povinnost vzniká jednotlivým vlastníkům různě: podle toho, zda už mají stavební pozemek, resp. podle toho, kdy se z jejich pozemku nacházejícího se v zastavitelné ploše stavební pozemek reálně stane. Jiný výklad je neudržitelný, protože by činil z OZV prakticky nepoužitelný nástroj a silně by diskriminoval vlastníky pozemků podle toho, zda si pospíšili nebo ne se získáním povolení a zvýhodňoval by mj. znalejší investory, kterým by stačilo pouze počkat, až obec vydá OZV a pak by získali povolení pro pozemek zhodnocený kanalizací či vodovodem, aniž by museli cokoli obci uhradit.

Ostatně OZV týkající se poplatku ze psa se vztahují na všechny psi, ať tito žijí v době vydání OZV nebo se teprve narodí za několik let po její účinnosti. Kdyby se poplatková povinnost týkala jen majitelů zvířat, která na území obce aktuálně žijí v okamžiku vydání OZV, stal by se i z tohoto právního předpisu celkem zbytečný akt.


[1] https://www.mfcr.cz/cs/verejny-sektor/dane/mistni-spravni-a-soudni-poplatky/odpovedi-na-dotazy/2020/mp-11-2020–poplatek-za-zhodnoceni-stave-38135